Hiện nay, thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng “hút” vào Nam và Đông cực khi so với phần còn lại, cùng một nguồn xuất bản hoặc được cung cấp ở 2 khu vực vượt trội so với 50% của Đông và 25% của miền Nam trong tổng số hơn 20.000 vừa được tung ra trên thị trường.
Với các dự án quy mô lớn tín đồ tàu điện ngầm, vành đai, đường cao tốc, khu Đông Sài Gòn tạo bất ngờ “vụ nổ lớn” trong số lượng nhà ở sang trọng. Trong khi đó, mặc dù không có nhiều dự án cơ sở hạ tầng mới ở miền Nam, nhưng nguồn cung vẫn tăng đều đặn và ăn theo tiện ích có sẵn tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Theo số liệu thống kê gần đây của Savills Việt Nam, được sự phân bổ vào 2 trục chính trong những điểm nổi bật của thị trường nhà ở tại TP Hồ Chí Minh. TP Đông gồm quận Thủ Đức, quận 2, quận 9 với 1 phần của quận Bình Thạnh 10 191 đơn vị (bao gồm biệt thự, nhà phố và căn hộ quận 6). Trong khi miền Nam bao gồm Bình Chánh, Nhà Bè Quận 7 và Quận 8 với một phần của các đơn vị 5450.
Dựa trên 15 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, các chuyên gia đánh giá Phạm Văn Hải, nguồn cung thị trường hiện nay có khoảng 20.000 sản phẩm nhà ở mới. Giá chào bán trung bình khoảng 2 tỷ đồng / đơn vị giá trị vốn hóa thị trường sẽ lên tới hơn 400.000 tỷ đồng. Trong điều kiện của thị trường vốn và các nguồn, sẽ dẫn đầu Đông để cung cấp 50% tổng thị trường, tiếp theo là miền Nam với huyện chiếm 25% nguồn cung. Mặc dù phát triển, nhưng các trục phía tây hay tây bắc khó có thể bắt kịp với các trục đông – nam.
Vốn hóa và số tài sản nhà ở tại Đông Sài Gòn hiện đang chiếm 50%
so với tổng nguồn cung của thị trường.
Không chỉ dừng lại ở các nhà cung cấp, giữa hai điểm nóng tiếp tục phá vỡ ra trên một cao điểm của nguồn cung bán lẻ và trong trận đấu này, Đông tiếp tục giữ thế thượng phong. Theo thống kê, có ít nhất 300.000m2 sàn giao dịch mới là một dự án nhà ở bục series sẽ đi vào hoạt động năm 2015-2018 ở khu vực phía đông của thành phố. Cùng với đó, ở Nam Sài Gòn, dự kiến kết thúc vào năm 2016 sẽ có khoảng 80,000m2 cơ sở mua sắm, chủ yếu là từ các khối đế bán lẻ nhóm các dự án chung cư cao tầng.
Ông Jonathan Tizzard, Giám đốc Nghiên cứu và Định giá của Cushman & Wakefield, thừa nhận, so với phần còn lại của thị trường, các cơ sở hạ tầng của khu vực miền Đông (ngã ba sông Sài Gòn) hiện đang thiết lập phát triển nhanh hơn. Do đó, nguồn cung diện tích nhà ở thương mại cũng tăng mạnh hơn.
Việc hoàn thành các dự án căn hộ home land cầu Sài Gòn 2 và đường cao tốc Long Thành-Dầu Giây, Hầm Thủ Thiêm dọc theo đường vành đai và bắt đầu xây dựng các tuyến đường sắt metro đầu tiên đã giúp sự xuất hiện của các cửa ngõ trong khu vực Đông được cải thiện. Vì vậy, phía đông sở hữu của trục đô thị cũng là để thúc đẩy và phát triển hơn nữa.
Ông Jonathan Tizzard cũng cho biết rằng có rất nhiều dự án mới ở phía Đông Sài Gòn xuất hiện, cung cấp “khủng” mà là tương tự như một hệ quả tất yếu của sự bùng nổ cơ sở hạ tầng. Việc mua bán, cho thuê và đầu cơ có khả năng tăng trong khu vực này gây ra sự tự tin trong phân khúc thị trường mà trong đó nhà ở đang tăng lên, khiến nhà đầu tư đổ xô vào dự án này trong một ngày mùa đông.
Mỗi thời kỳ hoàng kim của thị trường dẫn đầu về bất động sản – vào năm 2007, nhưng nguồn cung
Các hiện mới Nam Sài Gòn được một nửa so với phương Đông. Ảnh: Q.H
Phạm Văn Hai chuyên gia bất động sản đánh giá: “Cuộc khủng hoảng về cung cấp găng tay Đông và Nam Sài Gòn trục cho thấy phần lớn các thị trường dồn vào điểm nóng hai thuốc Tuy nhiên, đã hoặc đông nam có lợi thế và rủi ro nhất định..”
Theo phân tích của chuyên gia, có rất nhiều lý do để đổ về phía Đông để phát triển dự án và tạo ra một nguồn cung cấp lớn hiện nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Một, trước đây là Đông đã không được đầu tư đúng, nhưng bây giờ đang được hưởng lợi từ chính sách phát triển cơ sở hạ tầng TP mạnh (ước tính khoảng 250.000 tỷ đồng) để bất động sản tại khu vực này là không có gì thú vị khó hiểu.
Thứ hai, khu vực này là vị trí cửa ngõ phát triển du lịch liên vùng của các tỉnh miền Đông Nam TP Hồ Chí Minh với cao trên nền đất cứng, cốt san lấp mặt bằng chiều cao vượt trội, rất thích hợp cho phát triển đô thị do chi phí xây dựng rẻ tiền.
Thứ ba, đất ở phía Đông rất lớn, cần được thực hiện muộn hơn kế hoạch và đồng bộ hơn các vùng khác. Không chỉ vậy, đây là khu vực phải đối mặt với sự thay đổi của thịt mỗi ngày. Đó là những yếu tố hấp dẫn của các nhà phát triển bất động sản đua nhau về phía Đông.
Ngồi đằng sau chỉ Đông mà còn Nam định hình giao thông khu vực, các dịch vụ tiện ích nội khu và cơ sở hạ tầng xã hội từ khá sớm, cùng với sự thành công của khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đã tạo ra sự hấp dẫn vô cùng mạnh mẽ với cộng đồng mua nhà để đầu tư cũng như các khu dân cư.
Từ năm 2007 – giai đoạn của thị trường bất động sản đang ở đỉnh điểm, miền Nam cũng dẫn đầu thị trường. Tại thời điểm này, mặc dù không còn là một hiện tượng mới, tốc độ tăng trưởng của nguồn cung cấp của các địa phương này vẫn còn rất cao. Đô thị được hình thành trước với các dịch vụ tiện ích hiện được đầy đủ, ổn định, khách hàng có thể đi vào Nam ngay lập tức. Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi, khu vực này cũng có nhiều rủi ro khi không có đồng bộ hóa cơ sở hạ tầng, ngoại trừ khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã được hoàn thành. Phần còn lại của khu vực này vẫn chưa ngang tầm với một khu đô thị phát triển.
Nhận thấy triển vọng tươi sáng cũng như tiềm năng lớn của Đông Sài Gòn, nhưng ông Hải cũng cho rằng, các địa phương không nhất thiết phải có rủi ro. Các nhà đầu tư cần phải xem xét triển vọng quá hoành tráng, đầu cơ tập trung nguồn lực của khu vực này. Điều này là bởi vì trong trường hợp phát triển đô thị, trong đó chậm tỷ lệ lấp đầy cũng sẽ bị trì hoãn. Bên cạnh đó, so với mức trung bình của toàn bộ thành phố, giá bất động sản tại các trục đô thị phía đông cao hơn đáng kể nữa. Kể từ đó áp lực cũng sẽ gây ra sự cạnh tranh giá cả tăng.
Muốn hoàn thành một khu đô thị với cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông, hoàn chỉnh với tất cả các dịch vụ và tiện nghi cho cuộc sống chất lượng, ông Hải cho rằng sẽ cần 10-15 năm. Giả sử rằng Đông sẽ gây ra tăng trưởng nhanh hơn so với tốc độ bình thường, để hình thành mặt đô thị hiện đại ít nhất cho các nhu cầu khác 5 năm.